當(dāng)放假的北京還睡在油條香味里，在美國華盛頓，國際貨幣基金組織(IMF)亞太部的新聞發(fā)布會(huì)正在召開。在這場(chǎng)關(guān)于亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)展望的發(fā)布會(huì)上，面對(duì)中國新華社記者的提問，IMF亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾說起了中國的房子。他對(duì)著鏡頭說， 近期中國一些地方政府已出臺(tái)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，包括改變抵押貸款規(guī)定等，這些宏觀審慎政策措施對(duì)于抑制房價(jià)過快上漲是合適的。他還直言，中國一線城市房價(jià)暴漲的態(tài)勢(shì)是不可持續(xù)的，政府部門應(yīng)采取謹(jǐn)慎的行政措施控制當(dāng)前房價(jià)，建議中國推出房產(chǎn)稅，同時(shí)密切關(guān)注信貸擴(kuò)張問題。
羅德勞爾的話并非空穴來風(fēng)。在大洋此岸的中國，北京、深圳及蘇州、南京等重點(diǎn)城市剛剛經(jīng)歷房價(jià)跳漲，中國是否存在資產(chǎn)泡沫的話題一時(shí)間引發(fā)全球投資者側(cè)目。而就在羅德勞爾作此評(píng)價(jià)的一周前，中國政府正式“出拳”，開始了新一輪密集的、因城施策的樓市調(diào)控。
記者日前調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，新政過后的短暫的一周時(shí)間內(nèi)，一線城市房價(jià)目前仍居高不下，但調(diào)控力度較大的城市成交量明顯下滑。未來，隨著政策及細(xì)則逐漸落地、顯效，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將掉頭向下?房價(jià)是否告別峰值?假若信貸政策維持不變，在房價(jià)短暫的回調(diào)后，未經(jīng)釋放的需求是否又會(huì)將房價(jià)托至新的高位?在這個(gè)看多和看空均有邏輯支撐的話題里，中國樓市早已連同它的眾多參與者一起，走到了新的十字路口。
“黃金調(diào)控周”
“十一”期間，新一輪樓市調(diào)控政策相繼在多個(gè)城市落地，政策密度空前。據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從9月30日晚間至10月7日晚間的一周內(nèi)，共有20個(gè)城市出臺(tái)了樓市新政，分別是北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山。樓市調(diào)控基調(diào)也由此全面轉(zhuǎn)向。
本報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn)，國慶期間各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策各有差異，但本輪政策風(fēng)暴火力主要集中在三個(gè)方面：限購限貸、提首付降杠桿，加強(qiáng)對(duì)不規(guī)范銷售行為的管控。在本輪出臺(tái)調(diào)控新政的20座城市中，基本都涉及重啟或加碼限購，其中合肥、南京限購政策較為嚴(yán)格，蘇州涉及行政范圍最大，北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍，提高了購買“非普宅”的成本。針對(duì)本輪調(diào)控的特點(diǎn)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則10月6日對(duì)本報(bào)記者總結(jié)稱，一線城市限購限貸最為嚴(yán)格;二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍弱;三四線城市的調(diào)控政策更多的是聚焦在市場(chǎng)規(guī)范，以及對(duì)144平米以下住房市場(chǎng)的限購。
而針對(duì)樓市連夜“降雨”的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)本報(bào)記者分析，多城接連重啟限購，并非跟風(fēng)，而是“集體舉動(dòng)”，出臺(tái)樓市新政策的主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市。
的確，2016年下半年，一線城市和多個(gè)二線城市的樓市開啟瘋漲模式，并快速從核心的一線城市向周邊地區(qū)蔓延，珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域的二三線城市陸續(xù)接力上漲。土地市場(chǎng)也頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊。今年8月，一些城市的房價(jià)漲幅之大，讓人瞠目。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，新建商品住房中，房價(jià)漲幅最高的廈門同比暴漲44.3%，合肥、南京也分別達(dá)到40.5%和38.8%。除此之外，“北上廣深”老牌領(lǐng)漲的一線城市，也繼續(xù)保持房價(jià)不斷上漲的勢(shì)能，漲幅同樣達(dá)到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此，同比漲幅最高的合肥，漲幅高達(dá)46.9%。
對(duì)于未來房價(jià)走勢(shì)，張大偉預(yù)計(jì)，此輪政策依然會(huì)使樓市成交快速下調(diào)，未來若疊加信貸收緊，房價(jià)或從今年四季度開始調(diào)整。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則預(yù)計(jì)，隨著政策的落地，北京部分漲速過快的二手房價(jià)格將出現(xiàn)回落。
市場(chǎng)快速退燒
一層秋雨一層涼，“寒露”前后的密集調(diào)控如秋日的疾風(fēng)驟雨，降溫效應(yīng)明顯。今年“十一”期間，北京、蘇州等早先上漲明顯的城市，商品房成交量開始明顯下滑。首先是北京。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月1日~7日，北京新建住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽216套，二手住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽209套，共計(jì)簽約425套，為自2011年以來國慶假期同期的最低值，較2015年同期的543套下降了21.7%。
此外，出臺(tái)新政的天津和蘇州也有降溫趨勢(shì)。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院10月6日提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，國慶假期，天津區(qū)域我愛我家二手住宅交易量，環(huán)比9月同期減少了50%。該研究院的報(bào)告稱，新政對(duì)天津的非津籍客戶受限購影響較大，需求量預(yù)計(jì)比上月將減少20~30%左右。而蘇州區(qū)域的情況是，國慶期間二手住宅交易量明顯減少，有意愿出手購房的客戶大幅減少。
當(dāng)下樓市的關(guān)鍵詞，已正式從恐慌向觀望更迭?！敖衲昕春玫娜奶追慷荚讵q豫間被人買走了，東五環(huán)外3月份900萬的房子，現(xiàn)在報(bào)價(jià)已經(jīng)1200萬，太瘋狂了?！?0月8日下午，今年31歲、在北京一家食品企業(yè)供職的丁潔(化名)告訴本報(bào)記者，雖然她沒有趕上這波購房“班車”，但看到國慶后二手房開始能談價(jià)，她便不那么著急出手了。鏈家研究院10月7日出爐的分析報(bào)告也稱，樓市新政使二手房短期內(nèi)成交量明顯縮減，市場(chǎng)走向觀望，房源掛牌價(jià)格趨向平緩，客戶心態(tài)趨于穩(wěn)定。
在未來的博弈中，不同資金實(shí)力的開發(fā)商可能在不同的城市，作出不同抉擇。一開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者分析，如果資金壓力不大，在任務(wù)完成情況較好的前提下，開發(fā)商可能不會(huì)選擇將重點(diǎn)城市項(xiàng)目降價(jià)拋售。北京南郊一正在熱銷的樓盤的置業(yè)顧問日前告訴本報(bào)記者，由于市場(chǎng)上同類房源供應(yīng)較少，該項(xiàng)目目前沒有降價(jià)計(jì)劃。
市場(chǎng)需要什么樣的政策?
從1998年停止住房實(shí)物分配的“房改”開始算，中國房地產(chǎn)近20年的市場(chǎng)化故事走得跌宕而漫長。不少個(gè)人、企業(yè)的財(cái)富增長都根植并依賴于房地產(chǎn)。從時(shí)間軸看，1998年房改后的近十年間，地方政府和社會(huì)分享了住房商品化的成果，同時(shí)房價(jià)上漲也帶來不小的社會(huì)影響。一路上行的樓市在2007年達(dá)到峰值，彼時(shí)，信貸等調(diào)控手段不斷疊加，樓市在2008年陷入調(diào)整，加上舉世矚目的金融危機(jī)的外部影響，中國樓市頓時(shí)大挫，陷入低迷。一些資金承壓的小型開發(fā)商被迫打折銷售來保證鏈條不斷裂。
2008年12月，房地產(chǎn)全面“救市”開始，隨著明確二套房貸款優(yōu)惠可比照首套執(zhí)行等政策落地，2009年全國樓市迎來暴漲，量價(jià)都創(chuàng)出新高。2010年4月，為抑制房地產(chǎn)投機(jī)，決策層重啟調(diào)控，提高首付比例、三套以上限貸等坊間成為“史上最嚴(yán)調(diào)控”的政策相繼祭出。涼水澆下，立竿見影，樓市進(jìn)入了3個(gè)月的低迷期。但令人意外的是，2010年8月從一線城市到三線城市，樓市又掉頭向上，成交量大幅增長。由此，樓市的運(yùn)行走出了一個(gè)上漲、壓制、下行、促進(jìn)、上漲、再壓制的波浪式軌跡。
隨后的故事是，2011年調(diào)控，限購登上歷史舞臺(tái)。2011年四季度，樓市應(yīng)聲下跌，并于2013年春節(jié)前后開始掀起又一波反彈，引來了2013年更為嚴(yán)格的限購和限貸措施。2014是全國樓市進(jìn)入淡市，價(jià)格走低，直至去年下半年開始，流動(dòng)性釋放，一線城市及二線重點(diǎn)城市資產(chǎn)價(jià)格在年底再次爆發(fā)。這輪上漲一直延續(xù)到了今年9月，其間，以北京為例，經(jīng)歷了3月、8月兩輪暴漲，不少房源上漲幅度超過30%、甚至50%。
調(diào)控對(duì)樓市的干預(yù)作用有目共睹，但目前的政策手段多集中在對(duì)需求端的干預(yù)。瞭望智庫研究員慈冰9日下午接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)20多年的發(fā)展中，土地財(cái)政模式雖然為其發(fā)展起到了巨大推動(dòng)作用，其各種弊端也愈加明顯。在他看來，根治房地產(chǎn)市場(chǎng)各種頑疾的藥方并不是沒有，問題在于是否有決心轉(zhuǎn)換發(fā)展方式，深化改革，探尋全新發(fā)展路徑。如在新型城鎮(zhèn)化中，重點(diǎn)探討“特色小鎮(zhèn)”的全新發(fā)展模式。否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又將踏入“房價(jià)漲就調(diào)控，房價(jià)跌就刺激”的老路上。
當(dāng)下，在輿論目光聚焦在房地產(chǎn)限購政策之際，中國未來的信貸政策也受到國際市場(chǎng)關(guān)注。羅德勞爾就表示，近幾個(gè)月來中國房價(jià)漲勢(shì)很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場(chǎng)因素，另一方面也反映出地方政府早些時(shí)候取消了一些購房限制措施以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，為此銀行新發(fā)放了很多住房貸款。
根據(jù)中國央行披露的7月份貨幣信貸數(shù)據(jù)，今年7月人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款(主要為住房按揭貸款)增加4575億元，占比幾乎超過99%，與之相對(duì)應(yīng)的，是非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元。
房地產(chǎn)價(jià)格能否堅(jiān)挺，與人民幣的匯率也息息相關(guān)。央行是否轉(zhuǎn)而收緊流動(dòng)性以保護(hù)外匯儲(chǔ)備，對(duì)樓市而言而影響莫大。9月13日，中國銀行國際金融研究所研究員周景彤就曾對(duì)本報(bào)記者分析，資金資源“脫實(shí)向虛”，抬高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，惡化了收入分配，使得兩極分化問題更加嚴(yán)重。所以，在未來一段時(shí)間，宏觀政策需要把更多精力放在穩(wěn)定增長和防范房地產(chǎn)泡沫方面。
對(duì)此，10月6日華盛頓舉行的二十國集團(tuán)財(cái)長和央行行長會(huì)議上，中國央行行長周小川表態(tài)稱，近期中國部分城市房價(jià)上漲較快，中國政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。他同時(shí)提到，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步正?；?，“中國也會(huì)對(duì)信貸增長有所控制”。
