近期萬科收購印力集團(tuán)的新聞引起刷屏效應(yīng)，盡管身處輿論中心，丁力業(yè)在近期接受訪問時(shí)仍展示了一貫的平和，并表達(dá)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)生意的樂觀。
“印力是專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的，當(dāng)下對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)?！?月上旬，在2016博鰲房地產(chǎn)論壇直播間，印力集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官丁力業(yè)如是對(duì)在場(chǎng)媒體描述行業(yè)前景。
在丁力業(yè)看來，上半年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云突變，市場(chǎng)明顯出現(xiàn)了兩極分化現(xiàn)象，引發(fā)開發(fā)商加大對(duì)一二線住宅物業(yè)的布局。
他不忘打趣稱：“以前住宅行情不好時(shí)，很多開發(fā)商都想轉(zhuǎn)型做商業(yè)。現(xiàn)在住宅好做，他們都不想碰商業(yè)了，這對(duì)印力是個(gè)機(jī)會(huì)。”
商業(yè)美好年代
對(duì)于上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，丁力業(yè)概括了兩個(gè)特點(diǎn)：消費(fèi)增長(zhǎng)，利率下滑。而且這種跡象從兩年前就出現(xiàn)了，特別是今年，商業(yè)地產(chǎn)真的遇到了相對(duì)較好的發(fā)展形勢(shì)。
丁力業(yè)介紹稱，首先在消費(fèi)方面，得益于居民收入提升，國內(nèi)消費(fèi)尤其是來自中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)開始強(qiáng)勁增長(zhǎng)，對(duì)于實(shí)體零售業(yè)帶來了相對(duì)有利的發(fā)展環(huán)境。
據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布，2016年上半年全國居民人均可支配收入1.19萬元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.5%，接近上半年6.7%的經(jīng)濟(jì)增速；而7月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長(zhǎng)10.2%，扣除價(jià)格因素后，實(shí)際增長(zhǎng)9.8%。
隨后，他將話題引至目前國內(nèi)的利率水平，直言目前的利率出現(xiàn)一定程度下滑，導(dǎo)致企業(yè)融資成本持續(xù)下降，市場(chǎng)保持合理充裕的流動(dòng)性。實(shí)際上，此前經(jīng)濟(jì)學(xué)者已指出，盡管中國尚未進(jìn)入名義負(fù)利率階段，但實(shí)際利率自2015年11月就已經(jīng)降至0以下。
對(duì)于印力的發(fā)展模式，丁力業(yè)解讀稱，公司對(duì)于投入、風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)等因素都進(jìn)行綜合考慮，并不會(huì)一味追求輕資產(chǎn)型輸出，或者埋頭靠公司投入運(yùn)營項(xiàng)目，“兩條腿走路是很好的辦法。印力不會(huì)忘了自行開發(fā)經(jīng)營，同時(shí)也給第三方進(jìn)行服務(wù)輸出?！?/p>
不過他也強(qiáng)調(diào)，國內(nèi)城市分化的情況下，印力甄選商業(yè)項(xiàng)目時(shí)肯定會(huì)更為謹(jǐn)慎。公司內(nèi)部有專業(yè)的評(píng)估體系，若評(píng)估某些城市存在飽和的問題，就不會(huì)考慮落地項(xiàng)目。
金融最好載體
商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于現(xiàn)金流有著高度依賴，近年來國內(nèi)創(chuàng)新金融工具的涌現(xiàn)，開始加劇運(yùn)營商對(duì)“輕資產(chǎn)”的渴求。丁力業(yè)也對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，商業(yè)地產(chǎn)具備金融屬性，它甚至是金融產(chǎn)品最好的載體。
從西方發(fā)展史看，美國被視為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的國家，金融創(chuàng)新工具為不同時(shí)期的發(fā)展起到了重要的支撐作用。與美國相比，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展中階段，但一批企業(yè)已紛紛啟動(dòng)輕資產(chǎn)探索。
他進(jìn)而指出，在資本化運(yùn)作中，回報(bào)率是金融機(jī)構(gòu)首要考慮的問題，這倒逼運(yùn)營商在經(jīng)營層面作出優(yōu)化、提升。
盡管資本運(yùn)作已取得一定成效，但在丁力業(yè)看來，與現(xiàn)有的ABS、信托等金融工具相比，REITs對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的幫助或許是最大的。
“如果沒有REITs，中國很多發(fā)展商得一直持有（商業(yè)地產(chǎn)），很難做大做強(qiáng)?！倍×I(yè)直言，在國內(nèi)開發(fā)運(yùn)營一個(gè)項(xiàng)目需投入幾十億，每年回報(bào)率達(dá)到6%-8%已屬領(lǐng)先水平。但即便按回報(bào)率8%計(jì)算，項(xiàng)目盈利或許也得等上12年。
