在三四線城市收緊供應(yīng)的大背景下，開(kāi)發(fā)商在城市選擇上迎來(lái)了前所未有的趨同，不論是央企、國(guó)企還是民企，都更青睞于一、二線熱點(diǎn)城市的投資機(jī)會(huì)，并直接導(dǎo)致了這些城市土拍高熱、地價(jià)激增。
全國(guó)開(kāi)發(fā)商青睞的城市基本集中在20個(gè)左右，而這也導(dǎo)致2016年上半年拍出了百幅“地王”，成為名副其實(shí)的“地王年”。但在經(jīng)歷了地價(jià)與房?jī)r(jià)的飛速上漲之后，當(dāng)下各能級(jí)城市之間的投資收益預(yù)期正在快速拉近。
“從消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，支持熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的需求動(dòng)力已略有不足;從企業(yè)角度來(lái)看，高價(jià)拿地的成本風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高;從政策導(dǎo)向來(lái)看，熱點(diǎn)城市的調(diào)控收緊也在不斷落地?！笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理林波告訴記者。
克而瑞研究中心通過(guò)人口、住宅成交金額、收入情況、城鎮(zhèn)化率等13個(gè)指標(biāo)對(duì)全國(guó)286個(gè)城市進(jìn)行地產(chǎn)投資研究，其發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)投資最具前景的10個(gè)城市分別為上海、北京、廣州、深圳、成都、武漢、蘇州、南京、杭州、廈門(mén)。
《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景排行榜》前50位
從測(cè)評(píng)結(jié)果看，目前地產(chǎn)投資前景較優(yōu)的城市仍主要分布在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀，幾乎半數(shù)的TOP50城市位于這三大城市圈。從本次前景排名結(jié)果來(lái)看，TOP50城市擁有全國(guó)32%常住人口，商品住宅成交面積全國(guó)占比為43%，成交金額占比更是達(dá)到60%，市場(chǎng)需求熱度、購(gòu)買能力均顯著高于其他城市。而這其中，又有25座城市位于長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀，三大經(jīng)濟(jì)區(qū)仍是行業(yè)發(fā)展的高地。
具體看三大經(jīng)濟(jì)圈，長(zhǎng)三角共有13座城市進(jìn)入TOP50，隨著安徽部分城市正式列入長(zhǎng)三角發(fā)展規(guī)劃，在全國(guó)最為發(fā)達(dá)的城鐵網(wǎng)絡(luò)推動(dòng)下，長(zhǎng)三角高鐵沿線城市正迎來(lái)了經(jīng)濟(jì)互通、人才流動(dòng)的快速發(fā)展期。而珠三角共有8個(gè)城市進(jìn)入前50名，占TOP50比例為16%。作為全世界最大的城市群，在香港、深圳、廣州三座城市的輻射帶動(dòng)之下，珠三角擁有著全國(guó)最為成熟的三線城市市場(chǎng)，佛山市最終排名更是高達(dá)14位。京津冀城市圈排名靠前城市變化不大，仍只有北京、天津、石家莊、唐山等4市進(jìn)入房地產(chǎn)前50名。
通過(guò)測(cè)評(píng)，一、二、三線城市前景平均得分為80.96、43.73和19.34，各線城市平均得分之比約為8:4:2，與2015年測(cè)算結(jié)果相差不大，但是一線城市投資得分已經(jīng)開(kāi)始下滑。
“一線城市人口流入開(kāi)始減少，上海更是出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。嚴(yán)格的戶籍制度和高房?jī)r(jià)正在擠出一部分人去二線城市，因此一線城市的地產(chǎn)投資得分開(kāi)始降低?！绷植ㄖ赋?。
中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景綜合測(cè)評(píng)得分
從城市變化看在二線城市中，武漢的名次上升得比較明顯，排名第六，天津下降比較明顯，主要是受濱海新區(qū)的高庫(kù)存所拖累。其他的三線城市里能夠進(jìn)入到前二十強(qiáng)的一個(gè)是佛山，一個(gè)是惠州，還有一個(gè)珠海，主要還是一線城市的人口外溢導(dǎo)致。
同時(shí)，長(zhǎng)沙、無(wú)錫、東莞，長(zhǎng)沙和無(wú)錫由于目前的庫(kù)存量相對(duì)來(lái)說(shuō)偏高，所以排名也開(kāi)始下滑。之前的高速投資導(dǎo)致的高庫(kù)存依舊沒(méi)有有效消化，因此這些城市樓市一直不見(jiàn)好轉(zhuǎn)。而溫州則開(kāi)始出現(xiàn)上升，這個(gè)上一輪房地產(chǎn)炒作屬于泡沫破裂的一個(gè)典型城市，經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整和消化以后，從2015年來(lái)看溫州市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出非常強(qiáng)的活力。
林波表示，二線城市里，排名靠前的基本上與今年的熱點(diǎn)城市是高度吻合的，這里成都可能還算不上熱門(mén)，但是房?jī)r(jià)市場(chǎng)已經(jīng)逐步進(jìn)入一個(gè)快車道。成都排名與它的市場(chǎng)規(guī)模、人口數(shù)量各方面都有很大的關(guān)系。所以未來(lái)的話成都也會(huì)緊隨著武漢、南京逐漸房?jī)r(jià)有一個(gè)明顯的氣色。接下來(lái)就是大家都知道的幾個(gè)熱門(mén)城市：武漢、蘇州、南京、廈門(mén)、合肥、天津、鄭州都是今年相對(duì)來(lái)講房?jī)r(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)比較活躍的，房?jī)r(jià)上漲速度比較快的，成交比較火爆的幾個(gè)城市。
“成都的得分點(diǎn)第一個(gè)在于它的市場(chǎng)規(guī)模很大，成都基本上都是成交規(guī)模排在市場(chǎng)第一名的，這個(gè)給它得分拉了不少。它的庫(kù)存、供求關(guān)系處在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)，它沒(méi)有像武漢、南京的消化周期跌到了六個(gè)月或者三個(gè)月。這塊只能講我們從市場(chǎng)層面還沒(méi)看到成都房?jī)r(jià)的上漲，但是我相信如果繼續(xù)這樣的話肯定會(huì)有表現(xiàn)。因?yàn)樗母黜?xiàng)指標(biāo)顯示出來(lái)，還是有很高的一個(gè)上升力，不管政策也好，還是規(guī)劃也好，可能有一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就會(huì)上升。所以這個(gè)房?jī)r(jià)漲起來(lái)就跟火車開(kāi)動(dòng)一樣，一開(kāi)始比較慢，后面會(huì)越開(kāi)越快。”林波說(shuō)。
