資料圖 中新社發(fā) 張?jiān)?攝
告別高速增長的“黃金十年”，中國房地產(chǎn)業(yè)在利潤率的持續(xù)下行中，走入被人們稱為“白銀時(shí)代”的新時(shí)期?！澳沁呉鈳齑妫@邊地價(jià)房價(jià)依然在飛”——“白銀時(shí)代”的樓市分化讓政府和企業(yè)都不得不面對一系列的“兩難”博弈。
政策是緊是松？
在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)期間，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生對中新社記者表示，“(房地產(chǎn)開發(fā))投資趨緩會(huì)造成政策的兩難選擇”：政策放松可能導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房價(jià)再度反彈，收緊則會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”帶來壓力。
作為宏觀經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升對“穩(wěn)增長”起到了至關(guān)重要的作用。在去年年底房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌至1%的歷史低谷后，今年這一數(shù)據(jù)一度出現(xiàn)明顯反彈。不過，投資數(shù)據(jù)在沖高后持續(xù)回落，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速下降至6.1%。
房地產(chǎn)后市如何，要看政府是否有新政出臺(tái)。聶梅生認(rèn)為，如果沒有新的政策干預(yù)，那么整體樓市仍會(huì)繼續(xù)趨緩。
另外，聶梅生注意到，M1(包括流通中的現(xiàn)金和企事業(yè)單位活期存款)與當(dāng)前的房價(jià)呈現(xiàn)出高度的正相關(guān)。這意味著大量企業(yè)持幣待投，而房地產(chǎn)行業(yè)再次成為炙手可熱的領(lǐng)域。很多企業(yè)甚至將土地當(dāng)做保值增值的“硬通貨”，這也加劇了當(dāng)前土地市場上“地王”頻出的狀況。
拿地去一二線還是三四線？
迦南資本創(chuàng)始合伙人李曉東在博鰲論壇間隙接受媒體采訪時(shí)表示，中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不確定性越來越大，風(fēng)險(xiǎn)也是越來越大。
房企對是否拿地和在哪里拿地都愈發(fā)謹(jǐn)慎。一二線城市雖然銷售活躍，但“地王”頻出，“面粉貴過面包”的情形層出不窮。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價(jià)率超過100%。拍下“地王”意味著有項(xiàng)目可以開發(fā)，但也同時(shí)必須承擔(dān)“地王”帶來的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。
房企要不要?jiǎng)?chuàng)新轉(zhuǎn)型？
隨著行業(yè)利潤率的持續(xù)走低，賺錢越來越難的房企近年來出現(xiàn)蜂擁轉(zhuǎn)型的趨勢。很多企業(yè)都在擁抱互聯(lián)網(wǎng)，或者試圖進(jìn)行多元化發(fā)展，新的營銷模式、業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)。但實(shí)際上真正“創(chuàng)新”成功的企業(yè)寥寥無幾。
鏈家副總裁陶紅兵在此間表示，創(chuàng)新是一個(gè)偽命題。什么是創(chuàng)新？應(yīng)該是創(chuàng)造新的價(jià)值，不是新的噱頭。
面對來自互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)的新型中介服務(wù)商的沖擊，陶紅兵表示更相信傳統(tǒng)的中介服務(wù)模式，并認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不可能取代門店。“最近一些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)就沒動(dòng)靜了”，盲目創(chuàng)新可能缺乏生命力。
房地產(chǎn)稅何時(shí)推？
十八屆三中全會(huì)早已提出：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革?！钡谟新曇粽J(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦全面推行，會(huì)削弱“去庫存”的效果。因此在庫存壓力減輕之前，應(yīng)該放慢房地產(chǎn)稅全面推廣的速度。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在論壇上指出，目前中國三四線城市正在艱難去庫存的過程中，這一階段可能需要3-4年的時(shí)間。因此，官方涉房政策不會(huì)輕易冒險(xiǎn)。
不過，全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康則認(rèn)為，應(yīng)該加快房地產(chǎn)稅的立法和實(shí)施。
賈康指出，房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，在走完立法程序之后，可以選擇先后實(shí)施，區(qū)別對待。在一些房地產(chǎn)市場熱的一二線城市，可以選擇先行實(shí)施。
