日前，《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式發(fā)布，將于2025年9月15日起施行。

此次推出的《條例》共7章50條，內(nèi)容豐富全面，被認(rèn)為是住房租賃領(lǐng)域的里程碑文件。在筆者看來(lái)，結(jié)合我國(guó)城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段，《條例》傳遞出的多重信號(hào)不容忽視。

信號(hào)一，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。相比住房銷(xiāo)售市場(chǎng)，租賃消費(fèi)體量較小，制度建設(shè)相對(duì)滯后，時(shí)有亂象發(fā)生，但住房租賃是提振消費(fèi)的重要一環(huán)。

此次《條例》的發(fā)布，一是助力消費(fèi)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。住房租賃需求是真實(shí)且連續(xù)性的消費(fèi)需求，沒(méi)有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”甚至“追漲殺跌”等非理性行為，《條例》進(jìn)一步規(guī)范了市場(chǎng)行為，有利于市場(chǎng)化、專業(yè)化租賃企業(yè)健康發(fā)展，更好滿足住房租賃消費(fèi)需求。二是筑基“租購(gòu)并舉”住房制度，為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”鋪路，既健全我國(guó)住房租賃法治保障體系，又進(jìn)一步為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式按下加速鍵。

信號(hào)二，劍指存量時(shí)代，加力盤(pán)活存量市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，意味著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生新變化，市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代。當(dāng)前，部分城市、區(qū)域出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求現(xiàn)象，因此盤(pán)活存量房產(chǎn)意義重大。

此次《條例》的發(fā)布，對(duì)消化存量房屋和讓不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)起來(lái)”有積極意義。一是鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，同時(shí)將“二房東”行為納入監(jiān)管，助力租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展；二是支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

培育多元市場(chǎng)主體，既加快了存量盤(pán)活，也與租賃業(yè)務(wù)探索有較好結(jié)合。未來(lái)，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)，或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)主導(dǎo)者。同時(shí)，這一舉措不僅為實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”目標(biāo)提供制度支撐，也有助于拓寬REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)來(lái)源，推動(dòng)形成“市場(chǎng)化+政策性”雙輪驅(qū)動(dòng)的住房供給體系。

信號(hào)三，重拳整治住房租賃亂象，護(hù)航租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。整治“群租房”“黑中介欺詐”等市場(chǎng)亂象，監(jiān)督管理不可或缺，方向是對(duì)租賃住房全生命周期進(jìn)行閉環(huán)式治理。為此，《條例》構(gòu)建了系統(tǒng)性監(jiān)管框架。

一方面，明確禁止廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等非居住空間單獨(dú)出租，并首次要求人均居住面積符合市級(jí)政府量化標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要求承租人不得違規(guī)改造房屋結(jié)構(gòu)，從源頭整治“群租房”亂象；另一方面，強(qiáng)化租住雙方權(quán)益保障，嚴(yán)格約束出租人擅自進(jìn)入房間、暴力驅(qū)趕租客等行為。此外，針對(duì)租賃企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布、費(fèi)用收取上的不規(guī)范行為，《條例》大幅提高了違法成本，設(shè)立“資金監(jiān)管賬戶”，對(duì)虛假房源發(fā)布者最高處以10萬(wàn)元罰款。

這些舉措將對(duì)租賃市場(chǎng)帶來(lái)諸多正向影響，比如有利于清理租賃市場(chǎng)中的“灰色供給房”、強(qiáng)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)責(zé)任邊界、為金融機(jī)構(gòu)介入租賃市場(chǎng)提供信任基礎(chǔ)和監(jiān)管接口、推動(dòng)行業(yè)從“二房東”式松散管理向“機(jī)構(gòu)化、平臺(tái)化”轉(zhuǎn)型、重塑“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的租賃治理新格局等。

總體而言，《條例》的正式發(fā)布，為推動(dòng)“租購(gòu)并舉”住房體系、吸引資本規(guī)范參與、保障租戶合法權(quán)益等奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)正式邁入制度化、法治化發(fā)展軌道，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。