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圖為：樓外雜草叢生
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圖為：曼晶國(guó)際廣場(chǎng)一樓
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鄂州曼晶國(guó)際廣場(chǎng)，鄂州首個(gè)按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店，預(yù)計(jì)總投資6億元，單體建面12萬(wàn)平方米，曾為鄂州引進(jìn)的重點(diǎn)工程，即便在鄂東地區(qū)，其體量也是行業(yè)翹楚。
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2011年破土動(dòng)工，2012年5月開(kāi)發(fā)商組織意向投資者到23公里外的黃石曼晶酒店考察。隨后，鄂州曼晶國(guó)際廣場(chǎng)1萬(wàn)平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店，賣(mài)給了200多名投資人，約定2013年底交房。
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六年過(guò)去，鄂州曼晶項(xiàng)目仍停擺，裝修尚未完工也未開(kāi)業(yè)，酒店投資客被套牢。鄂州曼晶為何水土不服？是否會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？投資客能否解套？本報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了采訪調(diào)查。
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曾經(jīng)光環(huán)耀眼
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“曼晶”產(chǎn)權(quán)酒店熱賣(mài)
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3月28日，記者趕至鄂州市濱湖南路與濱湖東路交會(huì)處，116米高的曼晶國(guó)際廣場(chǎng)矗立在路口西北角。雖然其墻腳四周還有泥土、菜園和水坑，但28層主樓的玻璃幕墻已基本完工，遠(yuǎn)觀仍覺(jué)高大氣派。
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進(jìn)入偌大的售樓部一樓大廳，只有前臺(tái)坐著一名男子，而沙盤(pán)模型和展板依然保持著當(dāng)初的模樣，昔日的輝煌可見(jiàn)一斑。
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展板顯示，黃石曼晶酒店是湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)”）在黃石開(kāi)發(fā)的第一家產(chǎn)權(quán)式酒店。2009年，鄂州市對(duì)該酒店實(shí)地考察，決定招商引資由聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)在鄂州建設(shè)五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，確認(rèn)本項(xiàng)目為鄂州重點(diǎn)工程。2010年1月，聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)控股人在鄂州成立鄂州曼晶置業(yè)有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“曼晶置業(yè)”）。
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鄂州曼晶國(guó)際廣場(chǎng)樓盤(pán)，還有多個(gè)耀眼的“光環(huán)”：鄂州市第一家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店，鄂州地標(biāo)式建筑，鄂東南體量最大的商業(yè)綜合體，配備最齊全的商業(yè)項(xiàng)目……
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鄂州經(jīng)營(yíng)建材的吳新民表示，鄂州曼晶宣稱(chēng)，其酒店的每個(gè)房間劃分成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，每間房辦一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，交房標(biāo)準(zhǔn)包含酒店裝修，購(gòu)房者將房屋交給專(zhuān)業(yè)酒店管理公司打理，業(yè)主享有每年12天的免費(fèi)入住權(quán)。酒店十年包租，前三年返租房款的7%、8%和9%，以后每年都是10%，確保十年左右收回本金；酒店還包回購(gòu)，即前五年按原價(jià)回購(gòu)，后五年按原價(jià)增值10%回購(gòu)，如果連續(xù)兩個(gè)月未付租金，曼晶置業(yè)無(wú)條件回購(gòu)并支付15%的違約金。
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耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)。2012年5月5日，鄂州曼晶國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目部，五輛豪華大巴載著產(chǎn)權(quán)式酒店意向投資者，半小時(shí)后抵達(dá)相距23公里的黃石曼晶酒店考察。別有韻味的西餐廳、富麗堂皇中餐廳、黃石首家高檔的日式餐廳，以及236間豪華客房，吸引了投資客的眼球。
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2012年7月，鄂州曼晶國(guó)際廣場(chǎng)封頂開(kāi)盤(pán)，吸引了鄂州、黃石和武漢等地的投資者。銷(xiāo)售出215間酒店式用房，總面積約1萬(wàn)平方米，售房款約8000萬(wàn)元。
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如今回報(bào)難兌現(xiàn)
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急壞兩百投資人
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多名投資人反映，按照鄂州曼晶置業(yè)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，購(gòu)房業(yè)主第一年7%的租金，直接從總房款中扣除；第二年8%的租金，按每個(gè)季度2%返還；交房時(shí)間約定在2013年12月31日前。
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然而到了交房時(shí)間，曼晶國(guó)際廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式酒店還未完工。更令投資人焦慮的是，約定的租金也不能如期支付。
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2012年12月25日，購(gòu)買(mǎi)曼晶國(guó)際廣場(chǎng)1幢15樓13號(hào)房的業(yè)主家屬吳新民表示，一年之后，曼晶置業(yè)僅付了一個(gè)季度的租金，他家60余萬(wàn)購(gòu)房款被套牢。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，業(yè)主陳才麗、宋雨輝、王國(guó)華、楊?lèi)?ài)萍等拿起了法律武器。
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業(yè)主陳才麗訴稱(chēng)，她于2012年7月25日購(gòu)買(mǎi)曼晶國(guó)際廣場(chǎng)1幢23層6號(hào)房，總價(jià)59.37萬(wàn)元。2014年8月4日，黃石曼晶酒店管理有限公司及法定代表人詹右銘自愿為鄂州曼晶置業(yè)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)提供保證擔(dān)保，聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)自愿將其所有的位于黃石曼晶酒店的房產(chǎn)作抵押擔(dān)保。
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2015年6月1日，鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出一審判決，解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同和補(bǔ)充協(xié)議，曼晶置業(yè)返還購(gòu)房款59.37萬(wàn)元，并承擔(dān)違約金65603.85元，黃石曼晶酒店管理有限公司、詹右銘、聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。其余業(yè)主也被法院判決解除合約，曼晶置業(yè)返還購(gòu)房款并承擔(dān)違約金。多名勝訴業(yè)主表示，判決無(wú)法執(zhí)行。“我的計(jì)劃全部打亂了！”投資客劉姣英無(wú)奈地說(shuō)，她在外打拼多年，一次性拿出34萬(wàn)元積蓄購(gòu)買(mǎi)曼晶置業(yè)的酒店，另貸款32萬(wàn)元，現(xiàn)在要還貸又無(wú)租金來(lái)源，孩子在上高中，生活還得繼續(xù)。
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需要說(shuō)明的是，根據(jù)2001年建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。曼晶置業(yè)與業(yè)主約定7%-10%的年租金，未得到法院的支持。
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陷資金困局
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“商業(yè)航母”停擺
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鄂州曼晶國(guó)際廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，部分資金依賴(lài)于樓盤(pán)銷(xiāo)售，而市場(chǎng)卻變幻莫測(cè)。
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曼晶置業(yè)總經(jīng)理周鋼接受記者采訪時(shí)表示，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)前期，股東肖先生承擔(dān)了項(xiàng)目的土建工程。曼晶國(guó)際廣場(chǎng)單體建面12萬(wàn)平方米，加上后面兩棟住宅樓約2萬(wàn)平方米，土建工程造價(jià)達(dá)到2億元。
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鄂州曼晶置業(yè)的注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元，2012年11月22日，曼晶置業(yè)發(fā)生股權(quán)變更，股東衛(wèi)美桂和肖先生分別占有30%和20%股權(quán)，均變更為0，即50%的股份全部退出。
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周鋼解釋說(shuō)，12萬(wàn)平方米的單體建筑曼晶國(guó)際廣場(chǎng)，包括五層裙樓每層8000平方米，28層主樓從外觀上看是個(gè)整體，其實(shí)中間已分開(kāi)從不同方向進(jìn)入，前面三分之一做酒店，后面三分之二為公寓和寫(xiě)字樓。結(jié)果市場(chǎng)銷(xiāo)售回款不及預(yù)期，12萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體，僅酒店售出約1萬(wàn)平方米。
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而記者在鄂州城區(qū)隨機(jī)采訪時(shí)了解到，許多市民認(rèn)為曼晶國(guó)際廣場(chǎng)的房產(chǎn)“價(jià)太高”。對(duì)此，周鋼也承認(rèn)，一層裙樓8000平米，單層售價(jià)達(dá)一億元，對(duì)買(mǎi)家實(shí)力要求非常高，銷(xiāo)售難度也極大。為籌措資金，他曾聯(lián)系多家跨國(guó)超市連鎖公司，對(duì)方的回復(fù)是，周邊3公里范圍內(nèi)，要有15萬(wàn)人口才會(huì)入駐。而該項(xiàng)目周邊，目前約有5萬(wàn)人。
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曼晶國(guó)際廣場(chǎng)的建設(shè)資金捉襟見(jiàn)襯。2014年上半年，在銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊的情況下，經(jīng)有關(guān)方面斡旋，曼晶置業(yè)以曼晶國(guó)際廣場(chǎng)部分房屋和一棟住樓作抵押，獲得2億元貸款。
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周鋼表示，按照曼晶置業(yè)董事長(zhǎng)詹右銘的想法，這筆錢(qián)用于曼晶國(guó)際廣場(chǎng)的后期裝修。沒(méi)想到，承擔(dān)項(xiàng)目土建任務(wù)的原股東要支付材料供應(yīng)商的貨款，2億貸款多用于這筆支出，裝修款就又沒(méi)了著落。
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商住比若合理
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結(jié)果或大不同
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周鋼表示，酒店的裝修比土建更花錢(qián)，曼晶國(guó)際廣場(chǎng)前期投入5億多元，目前部分酒店已裝修，項(xiàng)目完工還需要2億元。“曼晶置業(yè)此次開(kāi)發(fā)的14萬(wàn)平方米房產(chǎn)中，單體商業(yè)綜合體占了12萬(wàn)平方米，普通住宅只有2萬(wàn)平方米，現(xiàn)在看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)占比偏高。”
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鄂州市住房保障局市場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理科負(fù)責(zé)人鄭鋼表示，順豐國(guó)際航空貨運(yùn)樞紐機(jī)場(chǎng)落戶鄂州，配套范圍均在城東新區(qū)，投資或達(dá)千億級(jí)，與同在城東的曼晶國(guó)際廣場(chǎng)，相距只有十余公里，資金鏈斷裂的曼晶國(guó)際廣場(chǎng)，可能會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，其目前最大的問(wèn)題是項(xiàng)目收尾，曼晶置業(yè)正積極化解資金難題。
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曼晶國(guó)際詹右銘董事長(zhǎng)稱(chēng)，曼晶置業(yè)正與一家上市公司洽談合作，曼晶國(guó)際廣場(chǎng)裝修完畢后，放入對(duì)方的資產(chǎn)包中。
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中國(guó)指數(shù)研究院（華中）研究總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的大背景是去庫(kù)存，一二線城市總體沒(méi)什么壓力，因?yàn)樽≌瑢儆谧宰傂?，近期甚至出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲，但商業(yè)地產(chǎn)則與經(jīng)濟(jì)景氣程度密切相關(guān)，網(wǎng)購(gòu)對(duì)消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，實(shí)體商業(yè)所受沖擊非常大，有的大型超市開(kāi)始收縮戰(zhàn)線；此外，交通便利出行增多，購(gòu)物有了更多選擇，2014年起住宅取消限購(gòu)，且其首付三成低于商業(yè)地產(chǎn)，也分流了投資客。
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李國(guó)政表示，鄂州屬三線城市，其去庫(kù)存本身就比較困難，普通住房做完就可銷(xiāo)售，商業(yè)地產(chǎn)前期投入大，且后期還要招商、策劃、運(yùn)營(yíng)等，對(duì)中小開(kāi)發(fā)商而言投資風(fēng)險(xiǎn)更大。當(dāng)初，如果該項(xiàng)目的商業(yè)和住宅比例反過(guò)來(lái)，或許會(huì)是另一種結(jié)果。
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