現(xiàn)在主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家還在爭論中國樓市是不是早到頂，或者還得牛市幾年。沒一個(gè)看到中國樓市的世紀(jì)大頂在去年12月已經(jīng)到了。
萬眾矚目的M2數(shù)據(jù)出來了。廣義貨幣M2同比增速降至10.2%。之前預(yù)測的M2同比增速再次坍塌的趨勢再次被確認(rèn)了。看下面的數(shù)據(jù)圖
如上圖所示，M2同比增速從去年7月到今年3月盤整了9個(gè)月。之后就一路下跌。我昨天的文章指出M2同比增速坍塌的意思就是：中國的M2同比增速將下一個(gè)臺(tái)階，其中值按百分?jǐn)?shù)來講將從雙位數(shù)變成個(gè)位數(shù)。什么意思呢？以后中國的M2同比增速將是7%，6%這樣的個(gè)位數(shù)，而不是20%，15%這樣的雙位數(shù)。預(yù)測正在成為事實(shí)。
我們站在中國的M2同比增速將下一個(gè)臺(tái)階的超級大拐點(diǎn)上面。
數(shù)據(jù)顯示，7月份人民幣貸款增加4636億元，同比少增1.01萬億元，比上月少增9164億元。分部門看，新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶部門貸款，與之相對的是非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元，罕見出現(xiàn)負(fù)增長。在住戶部門貸款中，短期貸款減少 197億元，中長期貸款增加4773億元。這意味著，中長期的住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力，家庭部門加杠桿購房支撐了7月信貸增長，而基建貸款則快速下降。
企業(yè)部門貸款負(fù)增長，這意味著企業(yè)部門無利可圖，未來資產(chǎn)負(fù)債表通縮和就業(yè)形勢會(huì)更加嚴(yán)峻。
還有一個(gè)重要的信息，就是企業(yè)部門在去杠桿。如下面的數(shù)據(jù)圖所示，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比也跌到了歷史最低水平，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商也在去杠桿。而與此同時(shí)，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態(tài)勢，2012年以前尚不到15%，2016年底將超過25%--創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。目前中國居民房貸收入比0.46--也是歷史記錄，已超過日本房產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，這意味著普通老百姓加杠桿買房成了接盤俠。
在超級去杠桿化這場金融戰(zhàn)役里，企業(yè)部門在邊打邊撤，房地產(chǎn)開發(fā)商也在邊打邊撤，普通老百姓卻打了雞血一樣高歌猛進(jìn)。幸好各級地方政府又在出政策打壓樓市，以免讓這些老百姓頭腦過熱。希望他們想想股市里的中國大媽，不要太瘋狂了。
人民日報(bào)說：“ 居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權(quán)”。即使在歐美等發(fā)達(dá)國家，住房自有率也只有60%多，日本租房結(jié)婚者比例高達(dá)67.1%，買房結(jié)婚夫婦比例僅為14.3%，而我國城市目前新房自有率已接近90%。省吃儉用買房的結(jié)果，使大量資金集中于房地產(chǎn)市場，推高了房價(jià)，也限制了居民日常消費(fèi)等方面的支出，對擴(kuò)大內(nèi)需帶來不利影響?！边@意思就是想權(quán)那些打了雞血的老百姓“醒醒吧”?？上麄儼颜目嗫谄判漠?dāng)風(fēng)吹，加著杠桿要當(dāng)超級接盤俠。讓我們看看下面的數(shù)據(jù)圖
人民幣兌美元匯率（紅色，右軸），中國住宅平均價(jià)格（以克黃金/平米為單位）
很多人還在糾結(jié)房價(jià)還在暴漲，認(rèn)為買了就賺到了。這是因?yàn)樗麄儽环孔拥拿x價(jià)格迷住了雙眼，以人民幣計(jì)價(jià)的房價(jià)確實(shí)在漲，但是要看清房地產(chǎn)的大拐點(diǎn)，用人民幣計(jì)價(jià)的房價(jià)是看不透的，應(yīng)該用黃金計(jì)價(jià)的房價(jià)。
如上圖所示，事實(shí)上以黃金計(jì)價(jià)的的房價(jià)在去年12月就已經(jīng)見頂，之后在一路下跌（這么重要的的超級大拐點(diǎn)過去了，你看到了嗎?）。這個(gè)時(shí)候應(yīng)該撤出房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)為持有人民幣黃金資產(chǎn)，等到以黃金計(jì)價(jià)的的房價(jià)跌到底部，再撤出人民幣黃金資產(chǎn)，進(jìn)入房地產(chǎn)。
各路專家依然在各種忽悠房價(jià)還得猛漲。他們都被人民幣計(jì)價(jià)的房價(jià)迷失了雙眼，看不清大拐點(diǎn)。中國的房地產(chǎn)市場還沒有經(jīng)歷一輪完整牛熊市周期，讓我們通過美國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看看房地產(chǎn)的大拐點(diǎn)是怎么回事?？聪旅娴臄?shù)據(jù)圖：
美國新家庭住房價(jià)格中值（以1盎司黃金為單位，粉紅色），美元指數(shù)（藍(lán)色） 數(shù)據(jù)來源：彭博金融數(shù)據(jù)終端
如上圖所示，以黃金計(jì)價(jià)的美國房價(jià)和美元指數(shù)在趨勢上高度一致。以黃金計(jì)價(jià)的美國房價(jià)在2011年7月筑底反轉(zhuǎn)，而美元指數(shù)在2011年6月初筑底反轉(zhuǎn)，二者底部的時(shí)間高度接近，其頂部的時(shí)間也高度接近。
這意味著，本幣匯率筑底是以黃金計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格筑底的關(guān)鍵。只要人民幣匯率還在下行通道，以黃金計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)繼續(xù)探底，而眼下黃金計(jì)價(jià)的中國房地產(chǎn)價(jià)格是在山頂位置。
知識(shí)就是財(cái)富，金融經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)尤其是財(cái)富，特別是在超級大拐點(diǎn)的時(shí)代。不要把自己財(cái)富的安全交給磚家和百度，學(xué)會(huì)金融經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，保衛(wèi)自己的財(cái)富。
