特別聲明：百億企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2016年1月1日-12月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)、企業(yè)已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績公告，并參考本年度總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的城市或項目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
2016年中國房地產(chǎn)市場在前緊后松的政策影響下呈現(xiàn)出前高后低的發(fā)展態(tài)勢，全國商品房成交量價均創(chuàng)歷史新高。優(yōu)秀的百億房企憑借精準(zhǔn)的市場駕馭能力牢牢把握上漲行情，一方面抓住重點一二線主流市場的發(fā)展機會，因城施策把握市場有效需求，順勢而上開展全國聯(lián)動促銷，銷售業(yè)績實現(xiàn)快速增長；另一方面緊抓并購、融資窗口期充盈糧倉、資金倉，搶占未來發(fā)展高地；同時深度挖掘房地產(chǎn)細分市場增量與存量藍海，率先鋪墊長期發(fā)展路徑。百億房企也在高歌猛進中迎來了跨越式的擴容。2016年，共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，較2015年增加27家，銷售總額共計5.7萬億元，市場份額已接近50%，強者恒強態(tài)勢更加突顯，百億房企漸成未來房地產(chǎn)市場競爭的主力。
2016年百億房企名單如下：
百億企業(yè)：百億軍團增至131家，3000億超級陣營脫穎而出
2016年，在業(yè)績高速增長的刺激下，百億企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生較大變化：131家百億房企的銷售額分布明顯分為五個陣營（3000億以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元），企業(yè)數(shù)量分別為3家、9家、13家、29家和77家，各陣營企業(yè)數(shù)量均較上年有所增加，部分企業(yè)銷售業(yè)績翻番，規(guī)模再上新臺階，實現(xiàn)陣營升級甚至跨越升級；規(guī)模效應(yīng)加速發(fā)酵，強者恒強態(tài)勢凸顯，3000億元以上的超級陣營脫穎而出，恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房企市場份額已近10%。總的來看，行業(yè)集中度已加速提升，百億企業(yè)在業(yè)績快速增長的同時亦充滿危機感，力求及時搭乘此輪上漲行情的順風(fēng)車，鞏固行業(yè)地位，企業(yè)間競爭更趨激烈。其中，不同陣營的企業(yè)具有特色鮮明的差異化發(fā)展特點和成長路徑：
圖：2016年百億房企各陣營數(shù)量、銷售均值及增長率
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
超級陣營——3家企業(yè)銷售額達3000億以上，銷售額增長率均值高達82.7%，“越大越快”趨勢顯著。該陣營以廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和強勁的營銷手段，精準(zhǔn)把握市場主流需求，錨定2016年銷售業(yè)績的攀升。其中，恒大憑借一二線城市的前瞻性布局、高性價比的產(chǎn)品以及靈活多變的全渠道營銷策略，銷售業(yè)績突破3800億，并逆襲萬科首登行業(yè)老大寶座；萬科抓住一二線城市成交旺盛的市場機遇，以客戶為中心加大住宅產(chǎn)品創(chuàng)新力度，創(chuàng)造了史上最好業(yè)績；碧桂園扎實推進“鞏固三四線、擁抱一二線”戰(zhàn)略，將因城施策貫穿到布局、拿地、產(chǎn)品、營銷各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)銷售業(yè)績的飛速突破。
同時，超級陣營外延擴張與內(nèi)生增長并舉，為“萬億級”增長前景全面鋪路。其中，恒大積極開展收并購，擴大“恒大系”資本版圖，強化全產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動效應(yīng)，加速向“萬億地產(chǎn)帝國”進發(fā)；萬科以輕資產(chǎn)模式推進物業(yè)、養(yǎng)老、長租公寓和商業(yè)等領(lǐng)域的全面布局，不斷深化“城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型”的發(fā)展內(nèi)涵、加碼存量市場，奮進踏向萬億征程；碧桂園海內(nèi)外聯(lián)動發(fā)力，促進業(yè)績持續(xù)提升，緊抓政策紅利推進“科技小鎮(zhèn)”建設(shè)，以物業(yè)拆分上市、完善社區(qū)金融等鋪墊后地產(chǎn)時代的新增長極。
第一陣營——1000-3000億企業(yè)共9家，除了綠地、保利、中海、萬達4家“資深”千億級企業(yè)外，還有融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤、金地5家新晉企業(yè)均首破千億，該陣營企業(yè)銷售額增長率均值為40.5%，在五個陣營中最低。與超級陣營的布局廣、產(chǎn)品豐、抓主流相比，第一陣營企業(yè)在布局、產(chǎn)品等方面定位相對集中，使其本輪保持了相對平穩(wěn)的發(fā)展速度。其中，保利、中海受益于國企整合，銷售規(guī)模雙雙突破2000億大關(guān)；融創(chuàng)、綠城、華潤主要布局核心城市并以高端產(chǎn)品定位為主，2016年高端大戶型產(chǎn)品銷售額貢獻率均超50%，但在熱點城市和主流剛需剛改產(chǎn)品的覆蓋面上均小于超級陣營；而綠地、萬達、華夏幸福分別在商業(yè)開發(fā)、商業(yè)運營及產(chǎn)業(yè)運營領(lǐng)域具有獨特優(yōu)勢，在住宅領(lǐng)域或一二線核心市場的發(fā)展力度相對較弱。
該陣營房企尚待規(guī)模效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，陣營內(nèi)企業(yè)均在為未來的“大象起舞”謀篇布局，加速并購重組與輕資產(chǎn)化運營是該陣營的主要增長邏輯。其中，保利、中海、融創(chuàng)分別為國企、民營企業(yè)的收并購大戶，未來的資本化整合預(yù)期為企業(yè)提供了充足的發(fā)展?jié)摿Γ蝗A夏幸福、綠城、萬達商業(yè)、華潤置地均已經(jīng)或開始推進輕資產(chǎn)化運營，通過運營模式輸出加速搶占市場份額。
第二陣營——500-1000億房企共13家，包括9家新晉企業(yè)，銷售額同比增長均值為73.2%，該陣營企業(yè)的全國化布局已初見成效，銷售額前十城市的貢獻率達7成，體現(xiàn)出其對三大經(jīng)濟區(qū)域熱點城市需求的精準(zhǔn)把握。其中，旭輝以長三角、京津冀，首開股份、魯能以華北地區(qū)、長三角，招商蛇口、雅居樂和富力以珠三角、京津冀為深耕區(qū)域，奠定業(yè)績增長根基。除了對已有熱點城市的深耕，該陣營仍在以“做大”為核心，不斷加速全國化規(guī)模擴張，儲備一二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源，為沖刺千億陣營備足彈藥。其中龍湖、招商蛇口、首開股份、新城控股拿地金額占同期銷售額、樓面價占同期銷售均價的比重均在50%以上，為未來突破千億儲備更多的發(fā)展資源、培育更多的高產(chǎn)能城市，是該陣營規(guī)模增長的主要路徑。
第三陣營——300-500億房企共29家，新晉企業(yè)共22家，同比大幅增長74.1%。該陣營房企為開啟全國化擴張的區(qū)域龍頭企業(yè)，銷售額前五城市貢獻率已超八成，主要憑借其對深耕區(qū)域的市場把握實現(xiàn)銷售業(yè)績的大幅提升。其中，陽光城、濱江、中梁地產(chǎn)和金茂等憑借在長三角區(qū)域熱點城市特別是上海、南京、杭州和蘇州等的集中布局，首創(chuàng)置業(yè)等主要倚靠北京及環(huán)北京區(qū)域的布局，有效把握了此輪市場上漲機遇，實現(xiàn)業(yè)績的快速提升。此外，該陣營房企因強烈的規(guī)?；瘮U張訴求，拿地積極且成本較高。其中，融信、濱江、金茂拿地金額占同期銷售額、樓面價占同期銷售均價的比重均在50%以上，未來在高端需求整體有限的情況下，也面臨一定的去化風(fēng)險。未來，該陣營企業(yè)應(yīng)在“做強”區(qū)域的基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建全國化市場布局體系，擴大銷售來源，實現(xiàn)陣營升級。
第四陣營——100-300億房企共77家，新晉企業(yè)數(shù)量為35家，銷售額平均同比增長65.3%。該陣營房企主要為區(qū)域型房企或特色房企，銷售額的區(qū)域集中度更高。需要注意的是，該陣營企業(yè)數(shù)量僅新增3家（2015年增加13家），可見盡管行業(yè)處于上漲行情，但在環(huán)境更趨復(fù)雜的背景下，跨越百億門檻的難度有所增加，陣營內(nèi)部的企業(yè)分化也更趨明顯，部分企業(yè)仍面臨較大的運營風(fēng)險。從布局來看，該陣營房企從深耕個別重點城市發(fā)展為深耕大本營區(qū)域，此輪二線城市的成交熱度輪動成為該陣營區(qū)域業(yè)績上漲的主要動因；當(dāng)中也有部分企業(yè)積極打造特色鮮明的差異化競爭優(yōu)勢，以“小而美”的經(jīng)營策略構(gòu)建未來生存法則，業(yè)績增長顯著。與此同時，由于該陣營企業(yè)布局區(qū)域單一且集中，此輪部分二線城市投資過熱導(dǎo)致的下行預(yù)期將會造成部分企業(yè)的風(fēng)險隱患。此外，為尋求規(guī)模提升，該陣營部分房企以“險中取勝”的心態(tài)加大拿地力度，部分企業(yè)拿地樓面價已超當(dāng)前企業(yè)銷售均價，亦潛藏了較大的財務(wù)安全風(fēng)險。未來，該陣營企業(yè)應(yīng)在發(fā)揮自身特色和區(qū)域優(yōu)勢，廣合作、降風(fēng)險，穩(wěn)中求進。
銷售策略：因城施策把握有效需求，全渠道推廣提升營銷效果
1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十城市貢獻率在50%以上
2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從選取的40家百億代表企業(yè)來看，一二線城市的業(yè)績貢獻占比高達82.8%，成為房企銷售額增長的絕對主力；三四線城市業(yè)績貢獻率同比增長1.4個百分點。其中，百億企業(yè)積極響應(yīng)三四線去庫存策略，目前來看收效不大，城市去化有待進一步加強。
圖：百億代表房企2016年1-11月前五、前十熱銷城市業(yè)績貢獻率
從不同百億陣營來看，銷售額前五及前十城市的銷售貢獻率分別大于30%和50%，表明百億企業(yè)更加重視在重點城市的深耕力度。其中，（1）超級陣營：全國化布局廣泛、均衡，平均進入超過130個城市，銷售額前五、前十城市業(yè)績貢獻率分別超1/3和1/2，前五熱銷城市單城產(chǎn)能均值已超130億。（2）第一、第二陣營：全國化布局初見成效，但仍以三大經(jīng)濟區(qū)域熱點城市為主，銷售額前五、前十城市貢獻率更大，分別在1/2和2/3以上，前五熱銷城市單城產(chǎn)能均值約為70億。（3）第三陣營：處于深耕核心區(qū)域并積極拓展全國化布局的階段，深耕區(qū)域業(yè)績貢獻高但擴展區(qū)域業(yè)績貢獻較低，僅前五城市業(yè)績貢獻度已超4/5，前五熱銷城市單城產(chǎn)能均值為32.2億。（4）第四陣營：主要為區(qū)域性龍頭企業(yè)，城市進駐數(shù)量有限，前三重點城市業(yè)績貢獻率已近2/3，單城產(chǎn)能均值為32.3億左右，布局區(qū)域較為單一，易受區(qū)域市場波動影響，存在一定的布局風(fēng)險。
百億代表企業(yè)緊抓一二線熱點城市機遇，十大城市對百億代表企業(yè)的銷售額貢獻高達58.67%，高于上年8.41個百分點，成為企業(yè)銷售的業(yè)績主力。其中，在上海、北京、杭州銷售額均突破1600億，在天津銷售額同比增幅高達105.7%。
在緊抓城市機遇的同時，百億企業(yè)的高速增長也直接帶動地方城市經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。以北京、上海為例，百億企業(yè)在北京、上海的銷售額分別超過2700億、3200億，百億房企對城市銷售額貢獻已在一半水平，占城市GDP10%以上。
2. 產(chǎn)品策略：一線城市剛需高端兩頭發(fā)力，二線城市加大改善型產(chǎn)品力度
2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企有效把握城市需求，推動銷售業(yè)績快速增長。40家百億代表企業(yè)增加改善型產(chǎn)品供應(yīng)，140平米以下產(chǎn)品銷售額占比為70%，其中90-140平米“首改”類產(chǎn)品占比為45.1%，同比增加4.2個百分點。
圖：2016年1-11月百億代表企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品銷售額貢獻率（左）
2015、2016年1-11月百億代表企業(yè)重點項目各城市等級分面積段產(chǎn)品銷售額貢獻率（右）
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
2016年，一線城市成交結(jié)構(gòu)向剛需、高端兩極分化，百億代表企業(yè)圍繞一線城市需求兩端發(fā)力，其中90平米以下剛需產(chǎn)品銷售額占比為33.8%，較上年提升4.5個百分點。分陣營來看，除第一陣營外，其余四個陣營在一線城市主要瞄準(zhǔn)140平米以下剛需及改善型需求，銷售額占比均在50%以上，其中90平米以下產(chǎn)品銷售額占比同比增長6%-12%；而第一陣營企業(yè)緊抓高端市場窗口期，量身打造中高端匠心產(chǎn)品，140平米以上高端改善產(chǎn)品業(yè)績貢獻率達55.4%，尤其是200平米以上的高端大戶型產(chǎn)品業(yè)績貢獻率達38.1%，同比增長6%。
2016年重點二線城市改善型需求集中釋放，百億代表企業(yè)90-140平米的改善型適銷產(chǎn)品業(yè)績貢獻率明顯加大，由上年的45.6%增長至近50.9%。分陣營來看，所有陣營均增加了90-140平米改善產(chǎn)品的供應(yīng)，業(yè)績占比在43%-57%之間，且均較上年增加4-7個百分點；除此之外，第二陣營處于規(guī)?？焖贁U張期，以剛需型產(chǎn)品滿足高周轉(zhuǎn)需求，90平米以下剛需產(chǎn)品占比有所增加。
面對房地產(chǎn)市場改善型需求的集中爆發(fā)，百億企業(yè)積極開展產(chǎn)品線升級，以求在高昂的成本前提下保障利潤空間。原本定位于剛需高周轉(zhuǎn)的企業(yè)如萬科、旭輝等，均于2016年推出全新高端產(chǎn)品線；而原本定位于高端的企業(yè)如華潤、綠城等，均繼續(xù)增加高端產(chǎn)品比例。除產(chǎn)品打造外，百億代表企業(yè)更是融入了智能、健康、服務(wù)理念，有效提升產(chǎn)品軟實力。
3. 營銷策略：順勢開展全國聯(lián)動促銷，新媒體推廣增強營銷效果
營銷方面，百億代表企業(yè)借助一二線熱點城市量價齊升的火熱態(tài)勢，采用集中度高、影響力大的全國聯(lián)動促銷活動，發(fā)揮全渠道的協(xié)同效應(yīng)開展地毯式傳播，獲得業(yè)績高速增長。采用“全國聯(lián)動+優(yōu)惠促銷”的營銷組合拳在全國迅速形成規(guī)模效應(yīng)，業(yè)績提升明顯；對于一些大盤項目，百億房企在各大主流媒體進行地毯式傳播，以霸屏模式進行超強覆蓋、高密度滲透，均取得極佳的營銷效果。此外，百億代表企業(yè)利用全民營銷、網(wǎng)紅直播等粉絲效應(yīng)蓄客，創(chuàng)新運用新媒體增強客戶體驗性，從而有效促進了營銷轉(zhuǎn)化。
拿地策略：搶灘二線高地，合作、收并購升級“拿地術(shù)”
1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰(zhàn)場，各陣營拿地策略明顯分化
2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過全國300個城市各類土地成交出讓金的六成（如果考慮合作拿地的情況，該比例會有所降低），成為全國土地一級市場的主力軍。其中，40家百億代表房企招拍掛拿地金額破萬億，達10027.5億元，同比增長68.9%；拿地面積15626.7萬平方米，同比增長34.8%；各企業(yè)樓面價均值為9768.5元/平方米，同比增長53.7%。
2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰(zhàn)場，拿地面積占比大幅增長。從招拍掛拿地的城市分布結(jié)構(gòu)來看，40家百億代表房企在二線城市拿地面積占比為57.4%，同比增長11.5個百分點；一線城市的拿地面積占比為6.4%，三四線城市拿地面積占比為36.1%，同比分別下降7.9和3.5個百分點。在部分二線城市，房企銷售業(yè)績的大幅增長已透支了大量的需求，應(yīng)加強市場風(fēng)險的防范。
圖：2016年百億代表企業(yè)招拍掛拿地金額占銷售額、平均樓面價占銷售均價比重情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
在土地市場持續(xù)升溫的壓力下，百億房企在拿地策略上也出現(xiàn)明顯分化：千億以上房企拿地金額大幅上漲，但仍保持合理投資比例。恒大、萬科等房企拿地金額占同期銷售額、樓面價占同期銷售均價的比重均控制在50%以下；300-1000億房企因強烈的規(guī)?；瘮U張訴求，拿地積極且成本較高。龍湖、招商等房企拿地兇猛，拿地金額占同期銷售額、樓面價占同期銷售均價的比重均在50%以上。雅居樂、首創(chuàng)等房企拿地金額占同期銷售額的比重雖控制在50%以內(nèi)，樓面價占同期銷售均價的比重則在50%以上；100-300億房企拿地較少，且主要通過招拍掛公開市場高價拿地。
2. 土地二級市場：合縱連橫規(guī)避風(fēng)險實現(xiàn)共贏，收并購降低成本擴充儲備
圖：2016年百億代表企業(yè)合作拿地、收并購案例
百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤薄風(fēng)險。如綠地、保利等在一二線城市熱點城市均以合作方式拿地，萬科、碧桂園等通過優(yōu)勢互補獲取合作開發(fā)項目，綠地、綠城等通過與金融等行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)戰(zhàn)略合作拿地開發(fā)，有效減輕拿地資金壓力。同時，百億房企通過收并購項目或公司間接增加土儲，有效降低企業(yè)購地成本支出，同時“高性價比”布局潛在的高成長性區(qū)域。碧桂園、保利等房企均通過多筆并購獲取北京、上海、蘇州、等熱點城市優(yōu)質(zhì)土地資源。
融資策略：發(fā)債規(guī)模暴增助力規(guī)模發(fā)展，但需警惕資金風(fēng)險
1. 融資來源：公司債規(guī)模同比增長127.8%，資金面保持充裕
除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業(yè)把握融資窗口期，大力發(fā)行公司債，累計發(fā)行規(guī)模較去年大幅增長127.8%，資金面整體寬松、資金成本有所下降。2016年以來，百億企業(yè)靈活運用公司債、定增、中票和海外發(fā)債等融資渠道，最大程度保障發(fā)展資金需求。其中，1-11月，共計67家百億企業(yè)發(fā)行4707.96億元公司債，同比大幅增長127.8%，平均利率4.96%，有效降低資金成本；同期定增、中票與海外發(fā)債規(guī)模均較上年有所下降；在10月底公司債叫停后，綠地、金茂、融信等百億房企轉(zhuǎn)而發(fā)行中票、海外債等，利率分別為4.37%、3.7%和6.95%。
圖：發(fā)債企業(yè)公司債平均發(fā)債規(guī)模、發(fā)行成本情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com
分陣營來看，超級陣營發(fā)債規(guī)模最高，第一陣營發(fā)債利率均值最低，大型央企發(fā)債優(yōu)勢凸顯。根據(jù)統(tǒng)計，超級陣營發(fā)債企業(yè)發(fā)債規(guī)模168.5億元，平均利率5.74%，主要是因為恒大兩筆發(fā)債利率達到6.8%、6.98%，拉高了超級陣營的平均利率；第一陣營發(fā)債平均利率最低，為4.10%，主要是因為綠地、保利等大型央企具有發(fā)債優(yōu)勢，三家房企7筆公司債除“16保利04”利率4.19%外，均在3.8%以下。
此外，部分迅猛發(fā)展的百億企業(yè)還借助永續(xù)債改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、滿足資金需求，但應(yīng)注意長期償債風(fēng)險防范。截止2016年11月底，共有18家企業(yè)擁有永續(xù)債，共計1796.8億元，較2015年末增加40.7%。
2. 融資風(fēng)險：發(fā)債規(guī)模大、銷售業(yè)績偏低且拿地激進的百億房企，應(yīng)加強風(fēng)險防范
寬松的貨幣環(huán)境為房企有效解決了資金需求，但在房地產(chǎn)市場分化風(fēng)險與泡沫化風(fēng)險疊加的復(fù)雜形勢下，依賴資金杠桿激進拿地、大舉擴張的房企也在累積風(fēng)險。為了提高資金安全性、有效防范相關(guān)風(fēng)險，目前監(jiān)管機構(gòu)已暫停了房地產(chǎn)公司債的發(fā)行。在此背景下，研究組對百億企業(yè)銷售額、發(fā)債規(guī)模及拿地金額等指標(biāo)進行綜合衡量，判斷百億房企的銷售業(yè)績和發(fā)債規(guī)模能否支撐拿地成本、開發(fā)能力是否能夠支撐未來發(fā)展，從而甄別百億房企是否存在資金風(fēng)險。
圖：2016年部分百億企業(yè)（發(fā)債額+銷售額）/拿地金額和銷售額/拿地額和值
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
研究組對部分百億房企（發(fā)債額+銷售額）/拿地額、發(fā)債額/拿地額的累計值進行統(tǒng)計，結(jié)果顯示部分百億房企存在資金鏈緊張的情況。其中，銷售額與發(fā)債額兩項總和仍與企業(yè)拿地金額規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，資金緊張，如經(jīng)營不當(dāng)將遭遇償債風(fēng)險。經(jīng)分析顯示，建發(fā)、信達和融信等百億房企的比值均低于1.3，銷售額與發(fā)債額度加總才能勉強覆蓋招拍掛拿地支出，謹(jǐn)需防范資金風(fēng)險。其中，信達目前資產(chǎn)負債率和凈負債率均已處于高位，建發(fā)2016年平均拿地溢價率超過100%，融信也入手多個地王項目，或?qū)⒋嬖诟咭鐑r項目去化受阻導(dǎo)致的資金短缺風(fēng)險。
未來發(fā)展：兼并收購實現(xiàn)規(guī)模跨越，轉(zhuǎn)型升級掘金萬億存量市場
1. 兼并收購：搶占資源高地、加速規(guī)模突破，強者恒強態(tài)勢加劇
2016年，在優(yōu)質(zhì)資源稀缺與資金寬松的影響下，房地產(chǎn)并購愈演愈烈。其中，大型企業(yè)特別是百億房企憑借規(guī)模、資金優(yōu)勢成為房地產(chǎn)行業(yè)并購的主力軍。經(jīng)統(tǒng)計，年內(nèi)僅300億元以上百億房企已完成及正在進行中的并購案例已近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的7成以上。
圖：2016年百億房企各陣營收并購數(shù)量情況
從前四個陣營的并購比例來看，各陣營并購數(shù)量逐級遞減：超級陣營企業(yè)均發(fā)起并購，數(shù)量占比為20%，平均數(shù)量最多為6.7宗；第一陣營共7家發(fā)起并購，并購數(shù)量占比為33%，平均數(shù)量為4.6宗，前兩陣營并購數(shù)量占比高達53%。第二、第三陣營均約有一半的房企發(fā)起并購，平均并購數(shù)分別為3.2宗和2.0宗。
圖：2016年百億企業(yè)部分并購案例及各類并購標(biāo)的占比
從并購標(biāo)的來看，2016年百億企業(yè)的并購標(biāo)的主要分為三類，包括房地產(chǎn)項目收購、房地產(chǎn)公司并購，以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并購，分別占比80%、13%和7%，可見百億企業(yè)并購標(biāo)的2016年主要集中在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，核心目的在與通過直接并購布局新的城市和市場，搶奪優(yōu)質(zhì)資源。各陣營均以房地產(chǎn)項目收購為主，意在破解熱點城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。
從房地產(chǎn)公司間并購來看，由于涉及金額大、耗時長、過程復(fù)雜，目前并購方均為超級陣營和第一陣營的千億級房企，并購目的為直接兼并或投資符合公司戰(zhàn)略版圖的優(yōu)質(zhì)公司、或獲取A股上市殼公司，從而有效增收創(chuàng)利。大筆并購引發(fā)行業(yè)震動并成為今年區(qū)別于以往的最大特點，也將成為千億級房企奔赴萬億目標(biāo)的捷徑之一。
此外，百億房企2016年的多元化并購比較審慎，全年僅7宗，其中5宗為通過收并購布局金融、商業(yè)運營兩個房地產(chǎn)相關(guān)的潛力發(fā)展領(lǐng)域，僅綠地收購景觀、基建公司完善其原有戰(zhàn)略布局。
2. 轉(zhuǎn)型升級：擴增量、活存量、加快金融化，挖掘萬億級市場空間
隨著房地產(chǎn)市場由增量向存量市場轉(zhuǎn)換，2016年，百億企業(yè)一方面把握政策機遇，發(fā)展高度契合國家發(fā)展戰(zhàn)略的特色小鎮(zhèn)、軌道交通物業(yè)等，搶占政策紅利；另一方面，盤活存量、挖潛存量客戶價值成為存量市場主體地位下的轉(zhuǎn)型窗口；此外，繼續(xù)延伸地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，與金融融合發(fā)展，加快金融化進程。
圖：各陣營百億代表房企在熱點領(lǐng)域的布局
從各陣營在熱點領(lǐng)域的布局來看，超級陣營、第一陣營的千億級企業(yè)轉(zhuǎn)型方向更為多元，平均涉足5個熱點領(lǐng)域，增量市場、存量市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的熱點領(lǐng)域均已布局；而第二陣營平均涉足3個熱點領(lǐng)域，在存量市場和金融領(lǐng)域的布局較多；后兩個陣營平均涉足1-2個熱點領(lǐng)域，打造專精的特色業(yè)務(wù)。
● 增量市場：緊跟政策需求，發(fā)展特色小鎮(zhèn)、軌道交通物業(yè)模式
百億企業(yè)緊跟政策需求，結(jié)合自身優(yōu)勢打造不同主題的特色小鎮(zhèn)。恒大、萬科等8家千億級房企及招商、華僑城等國企和時代地產(chǎn)均提出或正在打造融入文化、科技、足球等特色的小鎮(zhèn)。
同時，隨著軌道交通建設(shè)的推進，百億企業(yè)通過與政府合作積極探索“軌道交通+物業(yè)”的發(fā)展模式，獲取優(yōu)質(zhì)城市資源。萬科、保利等百億企業(yè)通過“軌道交通+物業(yè)”的發(fā)展模式開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)，打破“拿地困局”。除此之外，隨著“八橫八縱”鐵路規(guī)劃的升級以及國家鼓勵擴大社會資本投資建設(shè)鐵路政策的出臺，部分百億企業(yè)參與到鐵路建設(shè)項目。
● 存量市場：涉足社區(qū)服務(wù)、長租公寓、共創(chuàng)辦公，加速輕資產(chǎn)運作分享大資管時代機遇
2016年，百億企業(yè)創(chuàng)新智能社區(qū)、金融平臺、健康養(yǎng)老等服務(wù)體系，深入挖掘社區(qū)價值。其中，萬科和富力的智慧社區(qū)、金地的life智能家等紛紛為業(yè)主提供智能化的服務(wù)；碧桂園的“碧有信”、恒大的“恒大金服”等社區(qū)金融服務(wù)平臺陸續(xù)推出；萬科推出社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)的全新產(chǎn)品線，綠城發(fā)布了園區(qū)健康服務(wù)生態(tài)體系。
此外，涉足租賃市場成為百億企業(yè)布局存量市場的“新藍?！?，其中，長租公寓、聯(lián)合辦公等細分領(lǐng)域成為百億企業(yè)把握一二線城市存量市場的重要方向。2016年，百億企業(yè)緊抓租賃市場的發(fā)展機遇，重點發(fā)展特色鮮明、服務(wù)到位的長租公寓并提出對應(yīng)品牌，或重點挖掘聯(lián)合辦公空間的產(chǎn)業(yè)租賃市場。
與此同時，百億企業(yè)將輕資產(chǎn)模式應(yīng)用到存量市場中，一方面加快物業(yè)服務(wù)的輕資產(chǎn)輸出；另一方面繼續(xù)挖掘存量市場中商業(yè)、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)的輕資產(chǎn)運營。
● 金融化：深化金融合作，分享大資管時代紅利，不斷擴大金融業(yè)務(wù)版圖
2016年以來，百億房企通過加深與金融領(lǐng)域的合作，促進產(chǎn)融結(jié)合。一方面采用“地產(chǎn)+基金”模式，有效拓寬融資渠道。與基金機構(gòu)組成聯(lián)合體拿地，緩解資金壓力；或自己設(shè)立基金，募集社會資本，補充從拿地到開發(fā)等階段的資金投入。另一方面積極推進物業(yè)資產(chǎn)、購房尾款、酒店物業(yè)等基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，購房尾款為標(biāo)的資產(chǎn)證券化集中爆發(fā)。同時，百億企業(yè)成立資產(chǎn)管理平臺，依托持有物業(yè)運營獲得增值收益，更以輕資產(chǎn)化的商業(yè)運營與資本深度融合，分享大資管時代的發(fā)展紅利。另外，部分百億企業(yè)憑借獨特的PPP發(fā)展模式，獲取發(fā)展資金，如華夏幸福。
此外，百億房企充分利用龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，打造金控平臺，將業(yè)務(wù)領(lǐng)域滲透至金融業(yè)，取得資產(chǎn)端的競爭優(yōu)勢。2016年，百億房企搭建金融平臺，通過參股或成立證券、保險、基金、金融租賃等金融公司，完善金融牌照布局。
結(jié)論
綜觀房地產(chǎn)行業(yè)的2016年，房地產(chǎn)市場前三季度一路高歌猛進，已奠定了百億企業(yè)全年的業(yè)績高漲局面。百億企業(yè)領(lǐng)先的市場駕馭力和更高的資源集聚水平也為其未來發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。但在資金潮、資產(chǎn)荒和財富效應(yīng)的共振之下，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險加速集聚，二線城市投資過熱、三四線城市庫存壓力難解、資金面寬松導(dǎo)致拿地杠桿率攀升等等，均為房企未來的持續(xù)發(fā)展埋下了巨大風(fēng)險隱患，應(yīng)引起行業(yè)足夠重視。百億企業(yè)在保持規(guī)模快速提升的同時，更應(yīng)謹(jǐn)慎防范運營風(fēng)險，避免在行業(yè)調(diào)整期遭遇業(yè)績下滑甚至陷入困境，錯失發(fā)展良機。
